Как взыскать задолженность по договору аренды помещения – практическое руководство

Суть договорных отношений по аренде сводится к тому, что одна сторона передала, а другая приняла вещь во временное пользование за плату. Несмотря на кажущуюся простоту взаимоотношений по договорам аренды, в практике арбитражных судов имеется большое количество споров, которые были рассмотрены коллегией Верховного суда.

Разберем порядок действий арендодателя в стандартной ситуации, когда по договору аренды идет просрочка платежей.

Претензия о взыскании задолженности по договору аренды

В любых договорных отношениях следует всегда придерживаться правила: все переговоры о нарушении обязательств ведите в письменном виде.

Началась просрочка со стороны контрагента? – отправьте письменное уведомление о наличии задолженности с обязательным указанием реквизитов договора, суммы долга и периода, за который не внесены  платежи. Письмо должно быть заказное и лучше с описью вложения. Даже если вы поговорили с арендатором по телефону, и он клятвенно обещался погасить долг в ближайшее время, параллельно отправьте письмо. К исковому заявлению в суд невозможно приложить телефонный разговор, поэтому только деловая переписка будет являться доказательной базой в судебном процессе.

Если оплата не поступила даже после получения уведомления, направьте претензию или требование о погашении задолженности по договору. Не лишним будет предупредить должника о праве на обращение в суд за взысканием задолженности и о досрочном расторжении договора аренды (ст. 619 ГК РФ).

Контрагенты, которые дорожат деловой репутацией и не желают участвовать в судебных разбирательствах, погасят задолженность в кратчайшие сроки.

В противном случае, подобная переписка будет подтверждением соблюдения претензионного порядка.

Если у арендатора-должника имеются в штате компетентные юристы, то он, скорее всего, аргументированно ответит на вашу претензию, и возможно предложит мирный способ урегулирования ситуации с задолженностью.

При условии, что в течение 30 дней после отправки претензии оплата так и не поступит, арендатор вправе обратиться в суд за взысканием. Для споров этой категории действует общий трёхлетний срок исковой давности.

Как посчитать сумму задолженности по договору аренды

Чтобы посчитать сумму исковых требований по договору аренды, нужно четко определить период просрочки исполнения обязательств. Обязанность по внесению арендных платежей возникает у арендатора с момента передачи ему в пользование помещения. Подтверждением передачи служит передаточный акт (ст. 655 ГК РФ).

Соответственно, обязанность по оплате прекращается с возвратом помещения арендодателю по такому же акту. Если договор аренды прекратил свое действие в связи с окончанием срока или был расторгнут, но стороны не подписали передаточный акт, то считается, что арендодатель не возвратил помещение, а значит он обязан вносить арендные платежи даже после расторжения договора.

Однако тут есть ряд нюансов, которые нужно иметь ввиду:

1. Если передаточный акт не подписан сторонами при расторжении договора, но у арендатора фактически отсутствовала возможность пользоваться помещением по вине арендодателя, то обязанность по оплате аренды не возникает.

2. Если арендодатель уклоняется от подписания акта возврата помещения, и передаточный акт был направлен арендатором по адресу арендодателя, то помещение считается принятым без претензий со стороны арендодателя. И обязанность по оплате аренды прекращается.

3. Если арендатор освободил помещение после прекращения договора аренды и в судебном процессе он сможет это подтвердить с помощью косвенных доказательств, суд откажет во взыскании неустойки и убытков за период после окончания договора аренды (определение Верховного суда РФ № 307-ЭС23-9843 по делу №. А56-10933/2022).

На сумму задолженности по арендным платежам начисляется неустойка. Как правило размер неустойки определен условиями договора. Но если размер договорной неустойки будет явно несоразмерен последствиям нарушения по внесению оплат, суд может снизить размер неустойки по заявлению заинтересованного лица.

Если стороны не определили в договоре размер неустойки, то на сумму долга начисляются проценты по ставке Банка России, действовавшей на момент просрочки.

Итак, с периодом просрочки и размером задолженности определились.

В какой суд направить исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды

В данном видео мы говорим о спорах по взысканию задолженности по коммерческой аренде, где правоотношения сторон носят экономический характер. Экономические споры разрешает арбитражный суд.

Исковое заявление, по общему правилу, подаётся в суд по месту регистрации ответчика, если в договоре аренды вами не установлена другая подсудность споров.

Договорная подсудность заключается в обращении в тот суд, который стороны выбрали для разрешения спора. Если в договоре указан конкретный суд, то договорная подсудность  продолжает действовать даже после его расторжения.

Приказное производство при взыскании задолженности по аренде

Если сумма задолженности не превышает 750 тысяч рублей, и она является бесспорной (то есть факт и размер задолженности подтверждается документами и ответчик ее признает), наиболее оптимальный способ взыскания – подать в арбитражный суд заявление о вынесении судебного приказа  по правилам ст. 229.3 АПК РФ. Затраты на взыскание будут существенно ниже, чем при рассмотрении в общем порядке: сумма госпошлины за рассмотрение заявления в порядке приказного производства будет меньше и не придется тратиться на представителя в судебном процессе.

После рассмотрения материалов в течение 10 дней без проведения судебного разбирательства, суд выносит судебный приказ и направляет его должнику в 5-дневный срок. Если ответчик в  течение 10 дней не представит возражения, судебный приказ можно предъявлять к исполнению в службу судебных приставов.

Не смотря на то, что судебный приказ — это простой и быстрый способ взыскать деньги, он ненадёжный. Если в 10-ти дневный срок от арендатора поступят возражения, судебный приказ будет отменен.  Для разрешения ситуации арендодателю придётся обращаться с теми же требованиями в порядке искового производства. В этом случае госпошлину придется оплачивать заново.

Взыскание задолженности за аренду в порядке упрощенного судопроизводства

Дело может рассматриваться в порядке упрощённого судопроизводства (п.1 ст. 227 АПК РФ) если сумма задолженности по договору аренды (с учетом неустойки и штрафных санкций) составляет:

• Для индивидуальных предпринимателей -  не более 600 тыс. руб.

• Для юридических лиц - 1 млн 200 тыс. руб.

Срок рассмотрения «по упрощенке» составляет 2 месяца. Стороны вправе направлять в суд возражения и дополнения, но рассмотрение проходит без вызова сторон.

В некоторых случаях, упрощенное судопроизводство может перейти в рассмотрение иска по общим правилам (п.5. ст. 227 АПК РФ):

• Сложность дела требует дополнительных пояснений и доказательств для разрешения спора;

• Подан встречный иск, который не может быть рассмотрен в упрощенном порядке;

• В дело вступило третье лицо с требованиями относительно предмета спора.

 Если сумма долга – более 1 200 000 руб., то дело сразу рассматривается в порядке общего судопроизводства. В этом случае и сроки рассмотрения другие – до 6 месяцев.
По результатам рассмотрения спора суд выносит решение, которое вступает в силу через месяц со дня опубликования полного текста или после рассмотрения судом апелляционной инстанции, если оппонент подаст соответствующую жалобу. После вступления судебного акта в законную силу можно обращаться в арбитражный суд за выдачей исполнительного листа и обращаться за принудительным взысканием в службу судебных приставов.

 В судебном процессе можно участвовать лично или через представителя по доверенности.

Следует помнить, что в целях успешного разрешения спора, лучше обращаться за помощью к профессионалам. При рассмотрении арендных споров зачастую возникают сложности с определением срока пользования имущества арендатором, с расчётом суммы долга и неустойки, возможных убытков, а также встречными требованиями со стороны арендатора.

 Специалисты МКАУ имеют практический опыт в спорах по аренде, поэтому смогут успешно опровергнуть доводы ответчика и обосновать позицию доверителя с точки зрения закона.