Ипотека — ссуда под обеспечение недвижимым имуществом. В качестве залога могут использоваться как жилые здания – например, квартира, особняк, комната, так и нежилые – апартаменты, коммерческое помещение, гараж, земельный надел и подобное имущество.
Если вы не приобретаете новую недвижимость, а закладываете свою собственную для получения займа, то такой кредит тоже можно назвать ипотекой.
При оформлении ипотеки Росреестр вносит в ЕГРН особую отметку о залоге имущества. Поэтому ипотечную квартиру не получится продать, подарить, разделить или любым другим образом переоформить без согласия залогодержателя – банка или частного лица, который дал займ под залог.
По общему правилу, при наступлении просрочек по ипотечному кредиту, если заемщик не решает проблемы с задолженностью, квартира продается с торгов или переходит в собственность банка. При этом заемщик выселяется из жилого помещения, даже если это его единственная квартира и в ней проживают несовершеннолетние дети.
Поэтому, чаще всего, ипотечные заемщики стараются не допускать просрочек и, когда не справляются с ежемесячными платежами, набирают новые кредиты, чтобы спасти ипотечную квартиру.
Но это конечно не выход из положения, ведь долговая нагрузка только увеличивается, и сумма ежемесячного платежа становится вовсе неподъемной.
Какой тут может быть выход? Можно продать ипотечную квартиру и вырученными деньгами расплатиться с кредиторами. Но, во-первых, где жить? А во-вторых, что если вырученных средств всё равно не хватит? Есть второй вариант - пройти процедуру признания финансовой несостоятельности.
Признание финансовой несостоятельности при наличии ипотечного кредита – процесс более сложный, чем в стандартной ситуации, когда у должника нет залоговых кредитов. Поэтому оформить банкротство с ипотекой через МФЦ не получится, пройти его можно только в судебном порядке.
Когда человек признается банкротом, наступает срок выплаты по всем долгам. В силу того, что ипотека – это залоговый кредит, залоговое имущество должно быть включено в конкурсную массу и продано с торгов.
В данной ситуации, как залоговый, банк получает до 80% от стоимости продажи ипотечной квартиры. Есть, конечно, минимальный шанс, что банк «забудет» о своих правах и утратит возможность взыскать долг. Тогда квартира сохранится за должником, как его единственное жилье. Но на это рассчитывать точно не стоит, потому как банки сейчас пристально следят за ситуацией и вовремя принимают меры.
Если в ипотеку куплена дополнительная квартира, земельный участок или коммерческое помещение, то при банкротстве такое имущество в любом случае уйдет с молотка.
Если вы уже какое-то время не платите по ипотеке и ждете, когда банк выселит Вас из квартиры, рекомендую Вам подумать о банкротстве, и вот почему:
1. Банкротство дает время на то, чтобы поправить ситуацию.
С момента введения процедуры банкротства останавливается взыскание процентов за просрочку платежей, сумма задолженности фиксируется. За время, пока длятся процедурные мероприятия (происходит включение претензий в список, согласовывается и утверждается план погашения задолженности), Ваше материальное положение может улучшиться. В итоге Вы сможете выйти на компромисс с банком.
2. Банкротство предусматривает такую процедуру – реструктуризация.
Она позволяет зафиксировать новые условия выплаты кредита. План реструктуризации предоставляет сам должник в зависимости от своих финансовых возможностей. Если должник своевременно исполняет план реструктуризации, то на недвижимость не будет обращено взыскание.
3. Даже если ипотечная квартира уйдет с торгов, непокрытая часть задолженности спишется, как невозвратная.
Вне банкротства банк самостоятельно реализует имущество на торгах. Банку нужно быстрее покрыть свои издержки, поэтому имущество уходит с молотка по сильно заниженной стоимости. Часто выручки от продажи не хватает, чтобы покрыть весь долг по ипотечному кредиту. И тогда должник остается без квартиры и с непокрытым долгом. Я уже не говорю про остальные кредиты, которые тоже никуда не деваются. При банкротстве оставшаяся сумма по ипотеке и другим кредитам списывается.
Теперь информация для тех, у кого ипотека является единственным жильем. 27 апреля 2023 года было принято поистине судьбоносное определение Верховного суда по делу № 305-ЭС22-9597, согласно которому, в банкротстве можно сохранить залоговую недвижимость за собой. При этом нужно соблюсти ряд условий:
Заемщик не допускал просрочек по ипотеке и продолжает исполнять обязательства надлежащим образом
Заёмщик и банк, который выдал ипотечный заем, должны пойти на мировое соглашение и заключить локальный план реструктуризации. Эти договорённости о сохранении ипотеки на единственное жильё не будут относиться к делу о банкротстве. Поэтому согласие остальных кредиторов на это не потребуется.
Дальнейшее исполнение обязательств по ипотеке должно осуществлять третье лицо, например родственник должника, потому что погашение ипотеки не может осуществляться за счёт имущества должника, на которое претендуют другие кредиторы.
По условиям соглашения, заёмщик не освобождается от исполнения обязательства перед залоговым кредитором после завершения процедуры банкротства.
Таким образом, после окончания процесса банкротства вся задолженность гражданина будет признана безнадежной ко взысканию, кроме ипотечного кредита. Его продолжит оплачивать третье лицо по условиям соглашения, а должник не лишится своего единственного жилья.
Позднее данные положения были закреплены на законодательном уровне.
08.08.2024 в Закон о банкротстве (127-ФЗ) были внесены долгожданные поправки, касаемо ипотеки. Так, закон был дополнен статьей 213.10-1. «Особенности заключения мирового соглашения между гражданином и кредитором, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения».
Основные условия:
Ипотечная квартира – единственное жилье;
Отсутствуют требования кредиторов 1 и 2 очереди либо внесены денежные средства на депозит суда для их погашения;
Имеется постоянный доход, подтвержденный документально;
Ипотечный кредит не списывается.
Согласно положениям данной статьи, главное условие для сохранения ипотечного жилья в банкротстве за собой – такое жилье должно быть единственным для должника и членов его семьи.
Единственное жилье – это значит должник (члены его семьи) прописаны в ипотечной квартире и другого недвижимого имущества, пригодного для постоянного проживания, у гражданина-банкрота не имеется.
Если это условие соблюдается, то гражданин может заключить отдельное мировое соглашение с банком-залогодержателем о том, что либо заемщик продолжит исполнять кредитные обязательства по ипотеке сам из средств, выплачиваемых ему в качестве прожиточного минимума, либо третье лицо продолжит вносить ежемесячные платежи.
Если по ипотеке имелись или имеются просрочки, то мировое соглашение должно содержать условия о порядке их погашения.
Отдельное мировое соглашение должно обязательно утверждаться арбитражным судом, который рассматривает дело о банкротстве данного гражданина.
После утверждения соглашения дело о банкротстве идет своим чередом, но в составе конкурсной массы ипотечная квартира уже не учитывается.
Чтобы банк пошел на соглашение, необходимо предоставить справки 2-ндфл или другие документы, подтверждающие наличие финансовой возможности исполнять ипотечные обязательства. В противном случае банк вправе отказаться от заключения мирового. Тогда квартира может быть реализована с торгов по общим правилам.
В силу того, что в процессе банкротства банковские счета заблокированы, ипотечные заемщики испытывают затруднения с тем, чтобы вносить ежемесячные платежи и продлять договор страхования квартиры.
Чтобы не допускать просрочек, узнайте в банке номер и реквизиты кредитного счета, и вносите ежемесячные платежи наличными или с карты третьего лица, которое будет стороной отдельного мирового соглашения.
Тоже самое относится и к продлению договора страхования. Не обязательно оплачивать его со счета заемщика – можно оплатить взнос наличными или с банковской карты третьего лица.
В Арбитражный суд Московской области обратился гражданин с заявлением о признании банкротом. У него была задолженность перед банком в районе 2 млн. рублей по потребительскому кредиту. Но при заполнении заявления о банкротстве он забыл указать, что является вторым заемщиком по ипотечному кредиту, который пять лет назад оформила на себя сестра должника.
О том, что он является созаёмщиком по ипотеке, а следовательно, банк при банкротстве обращает взыскание на заложенную квартиру, он узнал только когда кредитор обратился в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов, обеспеченным залогом квартиры. Благо горе-созаёмщик был прописан в ипотечной квартире, и другой недвижимости на нем зарегистрировано не было.
Специалисты МКАУ связались с банком по вопросам урегулирования спора, согласовали все условия, подали соответствующее заявление в суд. В назначенный день представитель банка, финансовый управляющий должника, сам должник и созаёмщик явились в суд для подтверждения своих намерений урегулировать спор мирным путем.
В итоге для сестры горе-заемщика дело о банкротстве окончилось быстро (за 6 месяцев) и благополучно: долг по потребительскому займу был признан невозвратным, а сестра продолжила выплачивать ипотеку согласно прежнему графику в рамках мирового соглашения.
Ипотека – это не только залог квартиры. По общему правилу сохранить залоговое имущество в банкротстве нельзя, исключение – это единственная квартира гражданина, купленная в ипотеку. Сохраняя ипотечную квартиру за собой, Вы сохраняете ипотечные обязательства.
Банкротство с ипотекой имеет ряд специфических особенностей, поэтому его можно пройти исключительно через суд. В большинстве ситуаций объявление себя банкротом – это наилучший вариант решения проблем с долгами для ипотечных заемщиков.
В любом случае, каждая ситуация индивидуальна, и принять верное и взвешенное решение можно только после консультации со специалистом по банкротству. Записывайтесь на индивидуальную встречу в МКАУ, мы разберем Вашу ситуацию и предложим варианты ее решения.
Подписка на публикации
Заполните форму и получайте актуальную информацию
Получить консультацию
нашего специалиста
г. Москва, ул. Арбат, д.54/2, стр.1
ИНН: 7811630084 / ОГРН: 1167847455269
