Покупатель оплатил квартиру, зарегистрировал право собственности и получил ключи. Но въехать в свободное жилье не получилось: в квартире остался родственник продавца, который много лет назад отказался от участия в приватизации. Требование освободить помещение он отклонил — и закон может оказаться на его стороне.
Человек, который имел равное право пользования квартирой с будущим собственником и согласился на приватизацию без своего участия, по общему правилу сохраняет бессрочное право пользования жильем. Продажа квартиры сама по себе это право не прекращает. Поэтому покупатель рискует приобрести недвижимость, в которой на законном основании продолжит жить другой человек.
С такой ситуацией покупатель может столкнуться, в частности, в старых домах советской постройки, где квартиры первоначально предоставляли гражданам государство или предприятия. Позднее жильё приватизировали, но не все проживающие становились собственниками: некоторые соглашались на передачу квартиры другим членам семьи без своего участия. Однако проверять нужно не столько возраст дома, сколько историю квартиры. После приватизации могли смениться несколько владельцев, а право прежнего жильца — сохраниться.
При приватизации государственная или муниципальная квартира переходит в частную собственность. Один из проживающих может согласиться на ее передачу другим членам семьи, но сам не становиться собственником.
Такой человек не получает долю, однако это не означает, что он согласился потерять жилье. Верховный Суд объясняет: давая необходимое для приватизации согласие, гражданин рассчитывал на сохранение права пользования квартирой. Это самостоятельное право, которое нужно учитывать и при последующей продаже, дарении или наследовании недвижимости.
Специальную защиту предусматривает часть 1 статьи 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ. Она распространяется на бывших членов семьи собственника, которые в момент приватизации имели равные права пользования квартирой с тем, кто ее приватизировал. Само по себе прекращение семейных отношений с собственником не позволяет лишить их жилья по общему правилу части 4 статьи 31 ЖК РФ.
Важно различать две ситуации: человек когда-то отказался от участия в приватизации именно этой квартиры или просто не является ее собственником. Защита связана с обстоятельствами приватизации и существовавшими тогда жилищными правами, а не с одним лишь фактом регистрации по адресу.
Покупатель становится собственником, но может не получить квартиру в исключительное пользование своей семьи. Если право прежнего жильца сохранилось, для его прекращения потребуются самостоятельные основания: одной покупки квартиры недостаточно.
Не решает проблему и фраза в договоре о том, что лиц, сохраняющих право пользования, нет. Она может иметь значение для требований покупателя к продавцу, но сама по себе не прекращает право человека, который в договоре не участвовал.
Показательный спор рассмотрел Верховный Суд в определении от 16.05.2017 № 46-КГ17-7.
Покупатель приобрел трехкомнатную квартиру в Тольятти. Он полностью оплатил ее, а переход права собственности зарегистрировали. При этом в квартире продолжали жить прежние жильцы. В договоре было указано, что лиц, сохраняющих право проживания и пользования после продажи, нет. Покупатель обратился в суд, потребовав признать жильцов утратившими право пользования, выселить их и снять с регистрационного учета.
Однако одна из проживающих — Голомазова Т. А. — вселилась в квартиру еще в 1981 году. При приватизации в 2001 году она согласилась на передачу жилья другим членам семьи и отказалась от собственного участия. Она продолжала жить в квартире, а добровольного отказа от пользования ею суд не установил.
Апелляция разрешила выселение, сославшись в том числе на условия договора купли-продажи. Верховный Суд с этим не согласился. Он указал, что Голомазова приобрела бессрочное право пользования квартирой, а запись в чужом договоре не могла его прекратить. В отношении нее Верховный Суд отменил апелляционное определение и оставил в силе отказ в выселении.
Для покупателя смысл этого дела прост: зарегистрированное право собственности и заверения продавца не заменяют проверку прав каждого проживающего.
Хотя следующий спор возник не после продажи квартиры, он показывает, почему основания проживания нужно проверять отдельно у каждого жильца.
В апреле 2025 года Первый кассационный суд рассмотрел спор между собственницей квартиры и семьей ее сына. Женщина требовала признать сына и его несовершеннолетнюю дочь утратившими право пользования квартирой, снять их с регистрационного учета и выселить. Также она просила выселить супругу сына.
Квартиру ранее приватизировали на мать. Сын имел право участвовать в приватизации, но оформил нотариальный отказ и согласился на передачу квартиры в ее собственность. После этого он продолжал жить в квартире вместе с супругой и дочерью.
Собственница ссылалась на то, что ответчики больше не являются членами ее семьи, а соглашения о пользовании квартирой с сыном нет. Кроме того, сыну принадлежала треть другой квартиры.
Однако суд отказался прекращать его право пользования. Мужчина не выехал из спорной квартиры и не отказался от проживания: он пользовался жильем по назначению, проводил работы по его улучшению и оплачивал коммунальные услуги. Наличие доли в другой квартире не обязывало его освободить ту, от приватизации которой он отказался.
Несовершеннолетняя дочь также сохранила право проживания. Суд указал, что ее право пользования квартирой производно от права отца.
Иначе разрешился вопрос с супругой мужчины. Согласия собственницы на ее вселение суды не установили, а сама собственница возражала против проживания невестки. Право мужа пользоваться квартирой не давало ему возможности самостоятельно вселить туда супругу. Поэтому суд постановил ее выселить. Наличие общего несовершеннолетнего ребенка этого решения не изменило: девочка продолжала жить в квартире с отцом.
Кассационный суд оставил эти выводы в силе.
Для покупателя такой квартиры это означает, что проверять нужно основания проживания каждого человека отдельно. У отказавшегося от приватизации может сохраняться самостоятельное право пользования, а у его несовершеннолетнего ребенка — право проживания вместе с родителем. При этом супруг или супруга такого жильца не приобретают право пользования автоматически только вследствие брака.
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 23.04.2025 № 88-6007/2025
Бессрочное право не означает, что оно сохраняется при любых обстоятельствах. Оно может быть прекращено, если человек добровольно выехал в другое место жительства и фактически отказался от пользования прежней квартирой. При споре суд исследует не только продолжительность отсутствия, но и причины переезда, поведение жильца и собственника.
Суду важно выяснить, был ли выезд постоянным или временным, вывез ли человек вещи, пытался ли вернуться, оплачивал ли жилье, не препятствовали ли ему в проживании. Работа в другом городе, лечение или вынужденный уход из-за конфликта нельзя автоматически приравнивать к добровольному отказу от квартиры. Все обстоятельства оцениваются в совокупности.
В определении от 14.04.2015 № 4-КГ15-10 Верховный Суд рассматривал спор между собственницей квартиры и ее родственником, который ранее отказался от участия в приватизации.
Мужчина потребовал вселить его в квартиру и передать ключи. Собственница возражала: он добровольно выехал, много лет не проживал, коммунальные платежи не оплачивал и вернуться не пытался. Нижестоящие суды первоначально поддержали его, сославшись на сохраненное после отказа от приватизации право пользования.
Верховный Суд обратил внимание на другие обстоятельства: мужчина отсутствовал более десяти лет, его вещей в квартире не было, доказательств препятствий в проживании и попыток вселиться за этот период не представили. В результате Верховный Суд отменил принятые решения, отказал во вселении и удовлетворил встречные требования собственницы.
Это не правило «не живет десять лет — можно выписать». Значение имела совокупность доказательств добровольного постоянного выезда, а не один срок отсутствия.
Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26.08.2025 № 88-20411/2025 (УИД: 23RS0058-01-2024-000631-20).
В 2003 году квартира была приватизирована на мать, а дочь отказалась от участия в приватизации. В том же году дочь вступила в брак. Как впоследствии установили суды, с момента замужества она постоянно проживала с супругом по другому адресу.
В 2023 году квартиру по завещанию унаследовал ее брат, который потребовал признать сестру утратившей право пользования. Она предъявила встречный иск о вселении, передаче ключей и определении порядка пользования квартирой.
Если человек уже выехал, спор обычно касается признания его утратившим право пользования квартирой. Если он продолжает в ней жить, для выселения необходимо установить основания прекращения его права проживания. Само по себе желание покупателя получить свободную квартиру таким основанием не является.
Суды установили, что женщина постоянно жила с супругом, ее вещей в спорной квартире не было, а доказательств того, что собственник препятствовал проживанию, она не представила. Дополнительное значение получили ее собственные объяснения в другом процессе: оспаривая взыскание коммунальной задолженности, она указывала, что в спорной квартире лишь зарегистрирована, а фактически живет и оплачивает коммунальные услуги по другому адресу.
После повторного рассмотрения суды подтвердили добровольный постоянный переезд. В августе 2025 года кассация оставила признание права пользования утраченным в силе, а во вселении женщине отказали в рамках этого кассационного рассмотрения.
Начинать нужно не со справки о зарегистрированных сегодня, а с основания возникновения собственности. Если квартира когда-либо приватизировалась, следует запросить договор передачи и документы приватизационного дела: кто имел право пользования жильем, кто стал собственником, кто дал согласие на приватизацию без своего участия. Именно эти обстоятельства определяют наличие специального права проживания.
Проверка важна и тогда, когда продавец сам не приватизировал квартиру, а получил ее позднее — например, купил или унаследовал. Последующие переходы собственности сами по себе не устраняют ранее возникшее право пользования.
Часть 2 статьи 19 Закона № 189-ФЗ предусматривает внесение в ЕГРН сведений о членах и бывших членах семьи собственника, которые пользуются квартирой и имели равные с ним права пользования в момент приватизации. Поэтому сведения реестра нужно проверить наряду с документами о приватизации.
Однако отсутствие такой записи не стоит считать достаточным подтверждением того, что лиц с сохранившимся правом проживания нет. Выписку необходимо сопоставить с историей квартиры и документами о правах прежних жильцов.
Если обнаружен человек, отказавшийся от приватизации, нужно выяснить, живет ли он в квартире, где находятся его вещи, почему он отсутствует и признает ли прекращение своего права. Слова продавца «он давно уехал» не заменяют доказательств добровольного постоянного выезда.
Если вопрос уже рассматривал суд, необходимо изучить вступившее в законную силу решение и его содержание. Сам факт подачи иска о прекращении права пользования еще не означает, что спор решен в пользу собственника.
Пункт 1 статьи 558 ГК РФ требует включать в договор продажи жилья перечень проживающих лиц, которые сохраняют право пользования после покупки, с указанием их прав. Поэтому обнаруженного правообладателя нельзя просто не упомянуть, рассчитывая разобраться с ним после расчетов.
Заверения продавца и его обязательство обеспечить освобождение квартиры могут иметь значение в отношениях с покупателем. Но сами по себе они не прекращают самостоятельное право третьего лица. Если покупателю нужна свободная квартира, разрешение вопроса о проживании лучше не переносить на период после приобретения.
Сначала нужно установить, действительно ли у жильца сохранилось защищенное законом право. Для этого изучают документы приватизации, договор купли-продажи и обстоятельства проживания или выезда. От результата зависит способ защиты: требовать прекращения права пользования при наличии оснований или предъявлять требования продавцу.
Если продавец передал квартиру с сохранившимися правами третьих лиц, о которых покупатель не знал и не должен был знать, покупатель может требовать уменьшения цены или расторжения договора по статье 460 ГК РФ. Но если он согласился приобрести квартиру с такими правами либо продавец докажет его осведомлённость, основания для удовлетворения этих требований могут отсутствовать.
Поэтому после обнаружения жильца нужно проверить не только его право проживания, но и условия сделки: что продавец сообщил до покупки, какие заверения дал и какие документы получил покупатель.
Да. Но его сохранившееся право пользования необходимо учитывать при покупке и отражать в договоре в предусмотренных законом случаях. Такая сделка не означает, что покупатель получает свободное от жильцов помещение.
Само по себе — нет. Продавец не может своим обязательством перед покупателем прекратить самостоятельное право другого человека. Именно это Верховный Суд подчеркнул в деле № 46-КГ17-7.
Не обязательно. Необходимо установить добровольный постоянный выезд и фактический отказ от пользования квартирой. Одного длительного отсутствия для такого вывода недостаточно.
Нет. Верховный Суд указал: отсутствие у человека права собственности на другое жилье или договора социального найма само по себе не означает, что его отсутствие в прежней квартире временное. Суд оценивает всю совокупность обстоятельств переезда.
Сам по себе отказ от участия в приватизации не делает человека собственником доли. В рассматриваемой ситуации защищается право пользоваться жильем, а не право собственности на него. Для покупателя, однако, это существенное ограничение: квартира принадлежит ему, но законное право проживания другого человека приходится учитывать.
Подписка на публикации
Заполните форму и получайте актуальную информацию
Получить консультацию
нашего специалиста
г. Москва, ул. Арбат, д.54/2, стр.1
ИНН: 7811630084 / ОГРН: 1167847455269
Комментарии